文/郭盈廷,2019/1/29
據新聞報導，桃園市銘曜建設公司實際負責人邱水成與妻子邱秀芬，被指控倒閉落跑，包括購買預售屋、投資建案等共數十人受害，損失金額可能逾億元，受害者求償無門，著急得跳腳。
每個人一生中總會碰到購屋置產的大事，不論是要找一個適合全家大小居住的，或是要換一個更大的房子都好，在做買房的決定前，你都應該仔細考量，尤其是預售屋，不是說預售屋不好，而是確實有一定的風險，很多購屋者常常見房屋的廣告文案一個比一個還吸引人，便卸下防備，但在交屋後又認為差很大而頭疼，到底預售屋有哪些法律爭議呢?
預售屋的優點就是可以拉長籌措資金的時間，頭期款對於首次購屋族是一大考驗，但是預售屋不用一次付清頭期款，可以分期繳納，是首次購屋者不錯的選擇，而且預售屋可以依照自己想法來改變格局，也是一大優點。而預售屋最大的缺點就是你看不到實際蓋好的房子長什麼樣，消費者看到設計美輪美奐的樣品屋，心中充滿對新家的期待，再加上銷售人員的話術，消費者不知不覺就下訂了。
常見的預售屋買賣糾紛發生原因有契約審閱、廣告不實、交屋延遲等等，購屋者為了確保自己的權益，首先，應該注意廣告內容，再者，注意契約書的內容，最後在交屋時要注意驗收。
在廣告內容部分：
購買預售屋最常見的糾紛就是廣告不實或引人錯誤，像是過度包裝公共設施、建商在廣告內容中說某某購物中心之後會蓋在旁邊可是之後並沒有實現或是所用建材與文案標註不符等等情形，由於買預售屋看不到實體，消費者只能根據廣告文宣、樣品屋去決定是否購買，為了保護消費者，法律對｢廣告｣有所規範：
1.《公平交易法》第21條第1項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」
2.《消費者保護法》第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」
《公平交易法》及《消費者保護法》規範廣告不得虛偽不實，違反的話企業會面臨懲罰性賠償金及民事損害賠償等責任。 但廣告是否屬於契約的一部分決定了消費者能不能根據廣告內容來主張建商違約，對此各方有不同見解，參照最高法院92年度台上字第2694號判決要旨，消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之『要約』，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。
而在民國(下同) 104 年《消費者保護法》新修正增訂條文第22條第2項，規定企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。表示廣告內容於契約成立後，已成為契約內容之一部分，應確實履行，不過實際認定還是要依具體個案而定。
另外有的企業經營者會在廣告中註明僅供參考，或在預售屋買賣定型化契約中加註「排除預售屋廣告條款」，原則這種排除廣告效力之特約是無效的，不過還是要提醒購屋者在簽約時檢查看看有無此種條款，如果有什麼要求或是對廣告方面特別在意的部分，將其寫進合約中，才能避免爭議。
在注意契約內容及交屋驗收部分：
內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第一點就是契約審閱期間至少為五日，有些建商在契約內標註「已充分閱讀故放棄審閱期」是無效的，除此之外，第二點規範了賣方對廣告之義務，賣方應確保廣告內容之真實，預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
購買預售屋最害怕遇到建商倒閉或承辦人員捲款潛逃的狀況，在《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》中也規定有預售屋履約保證的機制，建商在履行契約後，才能收到購屋者付出的款項，藉以確保購屋者的權益。
最後建商完工後，領得使用執照應先通知購屋者進行驗收，如發現瑕疵應載明於驗收單，保留交屋保留款，請建商改善。於改善後交屋，若瑕疵仍存在，買受人可依民法第354條規定，通知建商並要求其負物之瑕疵擔保責任。
以上簡單介紹預售屋幾個常見之爭議，最後再提醒想買房的讀者，如果想購買預售屋，應仔細查看建照執造內容，審閱契約可以《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》作為判斷的基準，事前防範總比事後補救好，如果有任何問題歡迎聯絡東律國際法律事務所，也歡迎大家持續關注本所網站及粉絲專頁：
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♠法條小補充：
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 356 條
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。